城中村作为城市发展过程中一种特有的形态存在，正在渐行渐远。从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上日程算起到今年，郑州城中村改造工程已经走过了11个年头。在这长达11年的时间里，共历经了四个阶段，而最为困难的则是2009年，政府停止了一切城中村改造项目的审批。之所以放缓城中村改造审批步伐，除了考虑到开发商融资难的因素，也兼顾了其他房地产项目的平衡问题。城中村改造所需资金量巨大，受国家信贷资金政策影响，2009年也是房地产开发融资相当困难的一年，因此政府决定了停止审批，从而减少开发企业资金压力，以调动其参与今后几年城中村改造的积极性。
经过三年的调整期，2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。
调整过后的2012年7月，郑州市政府一次性批准了20个城中村改造项目，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。截至目前，郑州城区228个自然村，如今已有170余个获批改造。
第一步：定位
首先，每个项目都有自己与众不同之处，从当前郑州城区的发展情况来看，区域化一定是未来发展的重要方向。交通的改善正在加速城市资源的合理配置，地铁、快速路的开通加速了居住功能向郊区的转移，但也为各个区域的人提供了前往核心商圈消费的便利。
当前，商圈的分化已经开始，老的核心商圈继续加强其核心的吸附能力，如二七商圈，涵盖高中低档各类消费客群，从零售到批发，从中老年客户到年轻学生客群;而新的商圈如花园路商圈则主要以年轻人和中高端客户为主，以体验化的业态和品牌辐射全市。
第二，我认为现在做城改项目，应该脚踏实地、因地制宜的发展。因为每个项目都处在不同的位置(周边环境，周边固有的人群和人群特征、城市配套、未来规划)。所以，只要利用好周边现有的人群、交通条件、配套条件，就能够支撑一部分的商业体量，把商业的体量辐射影响力往上做。例如在金水路这样传统的商业集聚区做大型城改项目，如果偏重商务及休闲娱乐会有比较大的发展空间。而像一些传统的居住型区域则更适合做商业街项目。处在传统的居民区里面，可以做一个生活服务型、生活休闲型的业态，先把周边的客户抓住，才能稳妥的发展。
第三，我们通过大量的调研来确定商业的服务功能和辐射能级。首先对于商业需求来说最基本的是生活服务型、社区型商业，还有一些在郊区的项目在定位时，目的性非常强，除了生活服务型之外能把别人吸引过来，或者说也能把商业体量做大，实现更多商业的价值，不管是利润还是价格。这个也要根据自己的交通条件、政府的产业引导才能去做。还有一块是社交休闲型，是偏高于上面这两个。对于人们来说除了基本生活服务类需求之外，如果周边还有一些商务区、办公，娱乐休闲型的Mall，再引入一些品牌都会跟普通的生活服务不一样。我们定位自己的商业，首先应该先去看上面这两个怎么做，然后再根据片区的实际情况，再去把商业的体量、辐射能级做大。
第二步：形象升级
我们在做项目的过程中，首先是政府先要求形象，其次才是客户。无论是花园路上的国贸360，还是二七商圈正在施工建设的丹尼斯大卫城，都没有摆脱呆板的盒子型商业。对于品牌商而言，进驻的都是一个个的大盒子商业;对于开发商而言，会出现大量的商业自持，这对利润率与投资回报率是一大挑战;而对于普通消费者来说，就是一种遗憾与缺失。
形象上国外的商业是很值得我们去学习与借鉴的，例如日本的难波公园。跟我们在郑州看到的商业是完全不一样的。它是个峡谷式的商业街项目，平台上面都有绿化，整体感觉就像城市公园般，这为项目增加了可游逛性。商业对于整个城市、市民的作用就慢慢的变成了休闲的目的地。
第三步：运营策略
以租带售是比较常规的做法，租赁也是解决形象问题的一种方法。常规的做法一定是引入一些形象店、主力店，让它们去提升整个项目的形象。不管是做什么样的项目，租售比例如何配比，形象店跟主题店都不可避免，形象店的品牌档次，包括占用的一些面积之间会存在一些差别，这些特色店都需要去做。
